Comment avoir un rendement locatif indécent ?
Comment obtenir un rendement locatif presque indécent ?
Pendant longtemps, l’investissement immobilier était considéré comme un placement sûr, stable et relativement rentable. Acheter un appartement, le louer pendant plusieurs années et rembourser progressivement son crédit faisait partie des stratégies classiques pour se constituer un patrimoine.
Mais aujourd’hui, les choses ont changé.
- Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté.
- Les coûts des travaux explosent.
- Les taux d’intérêt sont remontés.
- Et dans de nombreuses villes, les rendements locatifs deviennent de plus en plus faibles.
Pour beaucoup d’investisseurs, obtenir 4 à 8 % de rendement brut est déjà considéré comme “correct”.
Alors une question se pose :
- Est-il encore possible d’obtenir des rendements vraiment élevés dans l’immobilier ?
Et surtout :
- comment certains projets atypiques peuvent-ils dépasser 20 %, 30 %… voire bcp plus ?
Les rendements locatifs classiques aujourd’hui
Dans l’immobilier traditionnel, les rendements dépendent principalement :
- de la ville,
- du type de bien,
- du prix d’achat,
- du mode de location,
- et des travaux réalisés.
Dans les grandes villes, les rendements sont souvent faibles parce que les prix d’achat sont très élevés.
À Paris par exemple, beaucoup d’investissements tournent autour de :
- 2 à 5 % brut,
- parfois un peu plus en location meublée.
En province ou en périphérie des villes, les rendements peuvent monter :
- autour de 6 à 8 %,
- parfois davantage sur certains biens très optimisés.
Pourquoi les petites surfaces sont souvent plus rentables
Dans la majorité des cas, les petites surfaces offrent de meilleurs rendements que les grandes maisons familiales.
Pourquoi ?
Parce qu’un studio ou un petit appartement :
- coûte moins cher à acheter,
- se loue proportionnellement plus cher au mètre carré,
- attire davantage d’étudiants, de jeunes actifs ou de voyageurs,
- et limite souvent les coûts d’entretien.
C’est d’ailleurs pour cette raison que de nombreux investisseurs se spécialisent dans :
- les studios,
- les T1,
- les petites surfaces meublées,
- ou les immeubles divisés en plusieurs logements.
Plus les surfaces sont optimisées, plus les rendements augmentent généralement.
Appartement, maison, immeuble : tout n’a pas la même rentabilité
Tous les biens immobiliers ne fonctionnent pas de la même manière.
Les grandes maisons classiques demandent :
- plus de terrain,
- plus de matériaux,
- plus de toiture,
- plus de chauffage,
- plus d’entretien.
Le coût d’investissement devient alors très important… alors que le loyer n’augmente pas toujours proportionnellement.
Résultat :
le rendement diminue souvent avec la taille.
Les immeubles de rapport
Les immeubles peuvent devenir intéressants parce qu’ils permettent de multiplier les loyers sur une même parcelle. Un exemple, le couple de français, Emilie et Guillaume Malgouyres, s’en sont fait une spécialité.
Mais ils nécessitent :
- beaucoup de capital,
- des travaux lourds,
- une gestion plus complexe,
- et souvent un crédit important.
Les biens atypiques
C’est ici que les choses deviennent beaucoup plus intéressantes.
Pourquoi ?
Parce qu’un bien atypique :
- attire davantage,
- se différencie du marché,
- provoque une émotion,
- et peut se louer beaucoup plus cher.
Dans certains cas, l’expérience proposée devient plus importante que la surface elle-même. L’exemple le plus connu actuellement est celui des frères Ducreux, Anthony et Alexandre Ducreux, qui investissent et démocratisent l’investissement dans des biens atypiques à travers leur site Mon Plan Immo.
Le vrai problème de l’investissement immobilier classique
Dans une construction traditionnelle, une grande partie du budget part dans :
- la main-d’œuvre,
- la charpente,
- la toiture,
- les fondations lourdes,
- les murs classiques,
- les intermédiaires,
- et les normes de construction standardisées.
Résultat :
le coût final explose rapidement.
Et lorsque l’investissement de départ devient très élevé, le rendement baisse mécaniquement.
Peut-on dépasser 10 % de rendement ?
Oui. Mais il faut généralement :
- optimiser fortement les surfaces,
- acheter sous le prix du marché,
- faire soi-même les travaux,
- ou proposer une expérience différente.
C’est souvent là que les investisseurs les plus rentables se démarquent :
ils réduisent les coûts… tout en augmentant la valeur perçue du bien. Un bon exemple est l’investisseur et formateur Sebastien Ascon, originaire de Toulouse.
Peut-on dépasser 20 % de ROI immobilier ?
C’est là que les stratégies deviennent beaucoup plus atypiques. Pour atteindre des rendements très élevés, il faut changer complètement de logique.
Le principe devient alors :
- réduire drastiquement les coûts de construction, tout en conservant une forte valeur locative.
Et pour cela, un élément change tout : il faut construire soi-même. Comme par exemple Christopher Wangen, qui a démarré il y a 10 ans par un appartement à Budapest et construit aujourd’hui des villas à Tulum au Mexique ou sur les plages de Bali…
Construire soi-même : le levier énorme que beaucoup ignorent
Dans un projet classique, la main-d’œuvre représente souvent une part gigantesque du coût total.
Lorsqu’une partie du projet est auto-construite :
- le coût d’investissement chute fortement,
- le retour sur investissement peut exploser.
Mais attention, on ne construit pas n’importe quoi.
Car si l’on reproduit une maison classique :
- en parpaings,
- avec charpente,
- toiture traditionnelle,
- gros volumes,
- et nombreuses surfaces exposées…
… les coûts restent élevés.
Pourquoi les micro-habitats enterrés changent complètement l’équation
Les habitats compacts, enterrés ou semi-enterrés utilisent une logique totalement différente :
- formes compactes,
- peu de surfaces exposées,
- forte inertie thermique,
- toiture végétalisée,
- suppression de certaines structures coûteuses,
- optimisation maximale des espaces.
Et surtout :
les petites surfaces coûtent beaucoup moins cher à construire.
Exemple simple : un rendement à plus de 20 %
Prenons un exemple volontairement simple, supposons un micro-habitat auto-construit :
- coût matériaux : 20 000 €
- petite surface optimisée
- location longue durée : 400 € / mois
Le calcul devient :
400 € x 12 mois = 4 800 € / an
Puis :
4 800 ÷ 20 000 = 24 %
Soit un rendement théorique brut de 24 % (hors charges, taxes…)
Dans l’immobilier classique, ce type de rendement est quasiment introuvable.
Mais le véritable potentiel arrive avec les hébergements atypiques
C’est ici que les choses deviennent presque irréelles.
Pourquoi ?
Parce qu’un habitat atypique :
- attire énormément,
- se partage sur les réseaux,
- crée une expérience,
- et peut se louer beaucoup plus cher qu’un logement classique.
Car les voyageurs recherchent aujourd’hui :
- des lieux uniques,
- des expériences immersives,
- des hébergements émotionnels,
- et des architectures différentes.
GreenPod : quand le rendement devient presque “indécent”
Un GreenPod n’est pas seulement une petite surface, c’est :
- un habitat atypique,
- semi-enterré,
- bioclimatique,
- organique,
- intégré dans la nature,
- pensé comme une expérience.
Et cette différence change complètement la valeur locative.
Un hébergement atypique peut parfois se louer :
- entre 150 € et 300 € la nuit,
- selon l’emplacement,
- le niveau de finition,
- l’expérience proposée,
- et la rareté du lieu.
Exemple théorique : un ROI spectaculaire
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Hypothèse basse :
150 € / nuit x 30 nuits / mois
Cela représente :
150 x 30 = 4 500 € / mois
Puis :
4 500 x 12 = 54 000 € / an
Pour un coût matériaux estimé autour de :
20 000 €
Le ratio devient alors totalement différent des investissements immobiliers classiques.
“Oui mais… on ne sera jamais occupé toute l’année”
Exact. Et c’est justement ce qui rend les chiffres encore plus intéressants.
Prenons seulement : 50 % de taux d’occupation. Cela semble très raisonnable non ?
Le calcul devient : 54 000 x 50 % = 27 000 € / an
Même avec cette hypothèse prudente, le retour sur investissement reste extrêmement élevé.
Dans certains cas, le coût initial peut théoriquement être amorti très rapidement.
Attention : il ne s’agit pas d’argent facile
Évidemment, rien de tout cela ne se fera sans travail, il faudra :
- apprendre,
- concevoir,
- construire,
- optimiser,
- aménager,
- communiquer,
- et gérer l’exploitation du lieu.
Mais la différence fondamentale est là : le temps et la créativité remplacent une partie énorme des coûts financiers traditionnels.
Le vrai luxe aujourd’hui : proposer une expérience unique
Le marché évolue rapidement, les gens ne recherchent plus uniquement :
- un toit,
- une chambre,
- ou quelques mètres carrés.
Ils recherchent :
- une émotion,
- une immersion,
- une histoire,
- un lieu mémorable.
Et c’est précisément ce qui donne autant de valeur aux hébergements atypiques.
GreenPod : une nouvelle vision de l’investissement immobilier
Le projet GreenPod s’inspire directement des maisons bulles et des architectures organiques :
- formes courbes,
- intégration dans la nature,
- optimisation des espaces,
- expérience immersive,
- faible consommation énergétique.
L’objectif n’est pas seulement de construire petit, l’objectif est de créer un habitat à très forte valeur émotionnelle avec un coût de construction extrêmement réduit.
Conclusion : les rendements les plus élevés se trouvent parfois là où personne ne regarde
L’immobilier classique devient de plus en plus concurrentiel et de moins en moins rentable.
Mais certains projets atypiques ouvrent peut-être une nouvelle voie :
- plus compacte,
- plus intelligente,
- plus émotionnelle,
- et potentiellement beaucoup plus rentable.
Car dans un monde où tout devient standardisé, l’originalité devient une valeur immense.
Vous voulez en savoir plus, comment vous aussi vous pourriez investir autrement pour préparer votre retraite ou simplement pour vivre de vos investissements, je vous invite à visionner 5 vidéos sur l’habitat insolite GreenPod.
